Технология на измамата „Баба Алино“: Как изникна незаконният град край Варна

Аферата „Баба Алино“ разкрива мащабна схема за незаконно строителство в защитена територия край морската столица. В местността между Златни пясъци и Аладжа манастир изникна цял квартал, известен като „Малката Одеса“. По документи тези сгради не съществуват, но на терен са разположени над 100 къщи с прилежаща инфраструктура. Случаят показва пълната корозия на държавните институции и административния контрол.

Над 100 незаконни къщи са построени в защитената местност „Баба Алино“ край Варна без разрешение за строеж. Проектът се реализира от украинската корпорация КУБ. Инвеститорът твърди, че всички процедури са официално спазени. Реалността на терена обаче показва брутални нарушения на нормативната уредба. Държавните органи като ДНСК, РИОСВ и прокуратурата не са спрели строителството навреме. Гората беше превърната в строителна площадка, въпреки сигналите за незаконна сеч от 2023 година.

Арх. Николай Яръмлъков, експерт с над 30-годишен опит, анализира архитектурните абсурди в комплекса. Той посочва пълната липса на нормативни отстояния между сградите. По закон разстоянието между две постройки трябва да бъде равно на тяхната височина.

Незаконният град прилича на евтин архитектурен декор за подвеждане на наивни хора

, казва арх. Николай Яръмлъков. При височина от 7 метра, къщите са разположени на едва 2 метра една от друга.

Разстоянието между сградите е едва 2 метра при законово изискване за поне 6-7 метра. Уличната мрежа в комплекса е проектирана без тротоари и йерархия. Липсва независим архитект, което създава ясен конфликт на интереси. Инвеститорът, строителят и проектантът се явяват едно и също лице. Това е първата голяма червена лампа за потенциалните купувачи на имоти в района.

Процедурата по чл. 16 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) е била грубо заобиколена. Този член позволява отнемане на до 25% от частната собственост за обществени нужди. При „Баба Алино“ обаче не са преследвани никакви градоустройствени цели. Комплексът е развит като изолирано петно, което не се вписва в градската тъкан.

Нарушенията са толкова брутални и фундаментални, че никаква законова промяна не може да ги легитимира

, допълва арх. Яръмлъков.

Разследванията сочат използването на фалшиви удостоверения за търпимост и документи с невярно съдържание. В края на май 2026 г. кметът на Варна Благомир Коцев описа случая като мащабна схема. В нея са замесени множество институции, включително кадастър, прокуратура и ДАНС. Община Варна е предприела съставяне на протоколи за незаконно строителство. Теренът е бил горска територия, но в документите е представен като застроим.

Арх. Иван Шишков също коментира казуса в национален ефир. Той обвини общинската администрация за даденото „допускане“ за изработване на ПУП. Шишков подчерта, че през 2023 г. са издадени фалшиви удостоверения за търпимост. Те са отворили пътя към незаконните имотни сделки и масовото застрояване.

След 2001 г. в България всеки нов незаконен строеж подлежи единствено на премахване.

Министър Иван Шишков категорично заяви, че единственото законово решение за обектите е тяхното пълно премахване. МРРБ вече поиска оставката на шефа на кадастъра във Варна. Проверява се дали схемата е ръководена от организирана престъпна група. Инвеститорът продължава да твърди, че парцелите са придобити законно между 2022 и 2024 година. Според тях теренът не е защитена зона и не е гора.

Арх. Николай Яръмлъков съветва купувачите да изискват одобрени проекти със син печат. Те трябва да проверяват дали архитектът притежава Пълна проектантска правоспособност. Липсата на строителни книжа е достатъчно основание за спиране на всеки обект. Районната администрация е длъжна да издава заповеди за спиране на строителните работи незабавно.

Инвеститорът в мащабната схема е украинската корпорация КУБ, която твърди, че комплексът е законен. Въпреки това нарушенията на ЗУТ са документирани и очевидни. Експертите не очакват десетилетни съдебни битки поради яснотата на престъпленията. Единственият възможен изход според специалистите е събарянето на всички незаконни постройки. Случаят „Баба Алино“ остава символ на институционалното бездействие пред мащабните строителни измами.