София бие Мадрид и Брюксел по цени на големите жилища

София вече не е достъпният град, който беше преди години. Пазарът на имоти в българската столица претърпя огромна промяна. Последните данни на портала Global property guide разкриват изненадващи факти. София вече изпреварва големи европейски метрополии по цени на жилищата.

Анализаторите дълго време твърдяха, че страната ни остава евтина дестинация. Тази позиция вече подлежи на сериозно преразглеждане. Според новите данни София е сред най-скъпите столици на Балканите. Само Любляна остава по-скъпа от нашата столица в регионалния списък. Това важи за малки, средни и големи апартаменти.

Класацията използва медианни цени вместо средноаритметични стойности. Медианната цена е много по-точен показател за реалния пазар. Тя елиминира влиянието на екстремно скъпите луксозни имоти. Половината от имотите на пазара са по-евтини от медианната цена. Другата половина са по-скъпи от нея.

Към юли 2026 г. медианната цена на апартамент с една спалня в София е 169 000 евро. Жилищата с две спални достигат 298 000 евро. Най-големите апартаменти с три спални струват средно 457 000 евро. Разликата между София и другите балкански градове се увеличава при по-големите имоти.

Спрямо Загреб цените в София са с 4% по-високи за малки жилища. При имотите с три спални разликата скача на 55%. В сравнение с Белград столицата ни е по-скъпа със 71% при големите апартаменти. Спрямо Атина разликата е 63%. Най-драстично е разминаването със Скопие. Там цените са до пет пъти по-ниски от софийските.

Любляна остава значително по-скъпа дестинация от София. Словения е най-богатата държава от бившия социалистически блок. Доходите там са близки до тези в Австрия и Италия. Любляна има ограничено предлагане на нови жилища. Историческият център е под закрилата на ЮНЕСКО. Това прави новото строителство почти невъзможно.

София заема 19-о място от 37 европейски столици при големите жилища. Столицата ни се изравнява с Брюксел по цена на апартаментите с две спални. При големите имоти София изпреварва Мадрид, Хелзинки и Будапеща. Тя се нарежда почти наравно със Стокхолм в тази категория. Много хора обмислят дали наем е по-изгодно от заем при тези високи цени.

В световен мащаб София също се изкачва нагоре. Тя заема 34-о място от 73 столици при най-големите жилища. Цените в София са по-високи от тези в Истанбул, Киев и Букурещ. Те изпреварват и градове като Банкок и Кайро. София е по-скъпа от Мадрид при апартаментите с три спални.

Данните на Евростат потвърждават тази тенденция. България е на второ място в Европейския съюз по ръст на имотните цени. Купувачите трябва да предвидят и значителни допълнителни разходи. В София местният данък при покупка е 3%. При голям апартамент този налог добавя над 13 700 евро.

Трябва да се платят и нотариални такси и такси за вписване. Разходите по банкови кредити и оценки също не са малки. Общите разходи по придобиване могат да нараснат с хиляди евро. В Белгия тези данъци са много по-високи – до 12,5%. В Естония и Чехия обаче такъв данък липсва.

Имотът изисква разходи и след неговото закупуване. Годишните данъци в България остават сравнително ниски. В Испания и Франция те са значително по-високи. Ако собственикът отдава жилището под наем, той дължи 10% данък. Средният наем в София за двустаен апартамент е около 700 евро.

Брутната доходност от имоти в София е 3,75%. Чистата печалба обаче често пада до 1,5% годишно. Това включва разходи за ремонти, застраховки и периоди без наематели. Така доходността от имот се доближава до лихвите по банковите влогове. Правилата за пазара се затягат, точно както Европа ограничи бизнеса с Airbnb.

При продажба на имот с печалба се дължи данък от 10%. Има обаче законови възможности за освобождаване от този налог. В страни като Дания облагането на печалбата може да надхвърли 52%. България запазва една от най-ниските данъчни ставки в Европа.