Главболгарстрой в The District 2026: Достъпните жилища, градското планиране и цената на строителството
Радослав Котларов от „ГБС Инвест“ представи в Мадрид виждането си за дългосрочното градско планиране, 15-минутния град и достъпните жилища.
Федерико Лазари, ръководител на представителството на Главболгарстрой в Брюксел и изпълнителен секретар на Build Europe ; Карел Плато, старши мениджър „Публични политики за ЕС“ Airbnb; Мария Реджина Флорио Марончели, вицепрезидент ELFAC; Йосиан Кутар, председател FOCC; Радослав Котларов, изпълнителен директор ГБС Инвест; Вирджиния Перес Нието, директор „Развитие на бизнеса и стратегически партньорства“ Flex living (модератор)
Дългосрочното планиране трябва да бъде в основата на развитието на градовете. Това подчерта Радослав Котларов, изпълнителен директор на „ГБС Инвест“, част от „Главболгарстрой“. Той говори по време на The District 2026 в Мадрид, водещ форум на европейската индустрия за недвижими имоти.
Според Котларов София трябва да се развива като цялостна система. Градът не бива да се превръща в съвкупност от отделни инвестиционни проекти.
„Трябва да знаем как искаме да живеем в града след 10, 15 или 20 години и оттам да започва планирането“
Променя се и начинът, по който хората оценяват жилищната среда. Значение имат не само имотът и местоположението му. Важни са още времето за придвижване, услугите, работните места, транспортът и местата за отдих.
Тази тенденция се свързва с концепцията за 15-минутния град. При нея основните ежедневни функции са достъпни близо до дома. Според Котларов качеството на средата и свързаността вече влияят все по-силно върху избора на имот.
Концепцията за 15-минутния град обаче започва от инфраструктурата. Тя не започва от самата сграда.
„Последователността трябва да бъде ясна – ток, вода, транспорт и след това жилища“
Този подход изисква по-добра координация между общини, инфраструктурни оператори и инвеститори. Липсата на синхрон удължава процедурите. Тя увеличава и разходите, които се отразяват върху крайната цена на жилищата.
Европейската комисия подготвя за 2027 г. пакет за намаляване на административната тежест. Според нейните оценки Европейският съюз се нуждае от над два милиона нови жилища годишно. Целта е да се отговори на търсенето.
Продължителността на инвестиционния процес също влияе върху достъпността. Големите проекти могат да имат жизнен цикъл от пет, седем или осем години.
„Един голям проект може да има жизнен цикъл от 5, 7, понякога 8 години. Колкото повече се удължава този период, толкова повече нарастват несигурността, финансовият риск и цената на капитала. А рискът има цена. Накрая тя неизбежно влиза в себестойността на жилището“
Ускоряването на разрешителните процедури може да съкрати сроковете за реализация. То може да ограничи и допълнителните разходи. Темата за регулациите присъства и в европейския разговор за достъпните жилища. Повече вижте в материала за свръхрегулациите, които правят жилищата недостъпни.
Развитието на градовете не означава задължително усвояване на нови територии. Все по-важна става трансформацията на вече урбанизирани зони. Същото се отнася и за функционално остарелите сгради.
„ГБС Инвест“ прилага този подход чрез проекта One Park в Park District в София. На мястото на съществуваща сграда се създава многофункционална среда. Тя включва жилищни и офисни пространства, спорт и услуги.
„Земята е ограничен ресурс. По-разумно е да повишаваме качеството и функционалността на вече изградената градска среда, вместо постоянно да разширяваме границите ѝ“
Към административните и финансовите фактори се добавя цената на строителните материали. От 1 юли 2026 г. новият режим на ЕС за стоманата определя безмитни квоти от 18,3 милиона тона годишно. Количествата над квотите се облагат с 50% мито.
Мярката цели да защити европейската стоманодобивна индустрия от глобалния свръхкапацитет. За строителния сектор тя създава допълнителен натиск върху разходите. Този ефект е особено значим при проектите с дълъг инвестиционен цикъл.
„Това противоречие трябва да управлява внимателно. От една страна, достъпните жилища е сред големите теми в Европа. От друга – мерки, които ограничават или оскъпяват достъпа до основни строителни материали, на практика работят в обратната посока. Ако искаме жилищата да бъдат по-достъпни, трябва да гледаме цялата верига, която формира тяхната цена“
Според Котларов достъпността не се измерва само с цената на квадратния метър. В нея участват сроковете за процедурите, цената на капитала и материалите. Значение имат още инфраструктурата, транспортът и начинът, по който градът използва земята си. В този контекст европейските инициативи за нови жилища остават важна част от дебата за градското развитие. Европейските планове за достъпни домове разглеждат същия въпрос от по-широка перспектива.
