Тихият гигант: Земята – по-сигурна инвестиция ли е от апартамента през 2025 г.?
Земята остава фундаментален актив, който трупа стойност, но носи специфични рискове на българския пазар. За разлика от апартамента, земята е пасивна, дългосрочна инвестиция, като най-висок потенциал имат парцелите в близост до регулация, чиято стойност може да се увеличи десетки пъти. Успехът изисква задълбочено проучване на Общия устройствен план (ОУП) и избягване на капани като покупка на идеални части или парцели без достъп.
Снимка: iStock by Getty Images
Докато общественото внимание остава приковано към растящите цени на апартаментите, един друг, далеч по-фундаментален актив, тихо трупа стойност. Това е земята. Известната мисъл на Марк Твен, че трябва да купуваме земя, защото вече не я произвеждат, звучи гениално просто. В българската реалност, характеризираща се с раздробени наследствени парцели и динамични регулационни планове, този съвет може да отведе инвеститора както до „тихия джакпот“, така и до безкрайно минно поле от главоболия.
Инвестициите в имоти остават стабилни, въпреки че през 2025 г. пазарът на недвижими имоти в България е динамичен и устойчив, с висок интерес към новото строителство в големите градове. Сравнението между земята и апартамента е въпрос на профил и цели. Апартаментът е „активен актив“ – той генерира месечен паричен поток от наем, но изисква поддръжка, амортизира се и носи рискове, свързани с наемателите. Земята, от друга страна, е пасивен и търпелив гигант. Тя рядко носи директен доход, но почти не изисква поддръжка. Нейната сила се крие в дългосрочното покачване на капиталовата стойност. Ето защо, качествената земеделска земя или парцел с ясен потенциал е по-сигурната дългосрочна инвестиция за търпеливия човек, докато апартаментът е за онзи, който търси активен доход и е готов да го управлява. Интересно е, че над 40% от младите хора под 34 години вече предпочитат да инвестират в акции и борсово търгувани фондове пред традиционния имотен пазар.
Трите категории поземлени възможности
Поземленият пазар предлага три основни категории, всяка със свой собствен рисков профил:
1. Земеделска земя. Това е най-консервативният сегмент. Стойността му се определя от обективни фактори като плодородие, размер на парцела, наличие на поливни системи и лесен достъп. Най-ценни са големите, комасирани масиви в плодородните райони, които могат да се отдават под аренда срещу годишна рента. Това е бавна, но изключително стабилна инвестиция.
2. Парцели в регулация (УПИ). Тук купувате готов „продукт“ за строеж с ясни правила за параметрите на бъдещата сграда. Стойността на тези имоти е пряко свързана със строителния пазар и пулса на близкия град или курорт. Наличието на ток, вода и канализация на границата превръща обикновения терен в скъп актив. Тъй като строителната себестойност е нараснала с 30-40% за последните пет години, тези парцели запазват висока ценова устойчивост.
3. Земя с потенциал за регулация. Този сегмент е най-вълнуващ, но и най-рисков. Инвестицията се състои в покупка на евтина земеделска земя в непосредствена близост до строителните граници на населено място с очакването един ден тя да бъде включена в тях. Успешната промяна на статута на земя с потенциал може да увеличи цената ѝ десетки пъти. Ключът към спекулативните имоти е Общият устройствен план (ОУП) на общината – стратегическата карта за бъдещото развитие.
Как да избегнем минното поле
Именно при спекулативните имоти с потенциал са заложени и най-големите капани. Инвеститорите трябва да подхождат с изключително внимание. Една от най-честите заблуди е уверението, че парцелът „всеки момент влиза в регулация“. Този „момент“ често се проточва с години или никога не настъпва. Единственото оръжие срещу подобни твърдения е щателна проверка на действащите планове в съответната община.
Друг коварен капан е покупката на „идеална част“. Придобиването на дял от имот, съсобственост на няколко души, е рецепта за блокаж. За всяко действие – строеж, продажба или делба – се изисква съгласието на всички, което лесно превръща инвестицията в замразен капитал.
Инвеститорите задължително трябва да проверяват достъпа до пътя. Евтината цена на някои парцели често крие факта, че те са заобиколени от други частни имоти, което ги прави практически неизползваеми. Проверката в кадастъра за наличие на официален път е задължителна. Трябва да се търсят и скритите тежести – невидими ограничения като сервитут за преминаване на тръбопровод, забраняващ строежа, или попадане в защитена зона. Фундаментално правило е, че на земеделска земя не може да се строи жилищна сграда без промяна на нейния статут. Всяко обещание за „вила сред нивите“ без съответните документи е сигнал за потенциална измама.
Инвестицията в земя не е спринт, а маратон. Тя изисква повече проучване, търпение и стратегическо мислене. Стойността ѝ е в документите, плановете и бъдещите инфраструктурни проекти. Златният съвет за всеки инвеститор е да не пести от предварителна проверка и да наеме компетентен адвокат по вещно право и местен архитект. Това е единствената сигурна застраховка срещу загуба на средства.
