Парадокс в България: Милиони празни имоти, но над 30% от българите живеят в тесни жилища

България се нарежда сред водещите страни в Европейския съюз по дял на населението, живеещо в пренаселени жилища. Според данни на Евростат, 33.8% от българите обитават тесни домове. Пред нас са само Румъния и Латвия. Този процент обаче намалява спрямо 37% през 2021 г.

В същото време, страната ни е на челно място в ЕС по собственост на жилища. На всеки хиляда българи се падат 668 собствени жилища, а общият им брой достига 4.324 милиона. Въпреки това, над 1.2 милиона имота, което е около 30% от сградния фонд, са необитаеми, показват данни на регионалното министерство.

Евростат дефинира пренаселеното жилище не само по квадратни метри, но и по брой стаи спрямо обитателите. Например, за пренаселено се счита жилище, ако няма отделна стая за всяка двойка и за всяко лице над 18 години. При деца на възраст 12-17 години, те трябва да имат отделна стая, ако са от различен пол, или по една стая за всяко, ако са от един пол. Ако тези критерии не са изпълнени, жилището се класифицира като пренаселено.

Според тази методология, в България на човек се падат средно 1.2 стаи, докато средното за ЕС е 1.6 стаи. Пренаселеността е по-висока в градовете – 41.8% от градското население живее на тясно, което надминава дори Румъния.

Един от основните проблеми е лошото състояние на стария жилищен фонд. Много български жилища са в стари сгради с нефункционално разпределение, което автоматично ги прави пренаселени по европейските стандарти. Новото строителство също невинаги предлага оптимални решения. Често се премахват отделни кухни, а холът става централно пространство, понякога без дори входно антре.

Енергийната бедност също допринася за проблема. През 2024–2025 г. 19% от българите не са успели да поддържат домовете си адекватно топли. Дори домакинства с няколко имота избират да живеят в най-малкия през зимата заради високите разходи за отопление на по-големи жилища.

Имотният пазар в големите градове е друг фактор. 73.7% от населението живее в градове, като 35.5% са концентрирани в шестте най-големи. Предлагането на многостайни жилища на достъпни цени е ограничено. Едва 5.4% от новопостроените през 2024 г. са с повече от четири стаи, като повечето са къщи в по-малки населени места. В големите градове доминират двустайните (37.5%) и тристайните (32.8%) апартаменти. Средната полезна площ на ново жилище от 2024 г. е 84.6 кв.м. За семейство с двама родители и две деца, по методологията на Евростат, такова жилище се счита за пренаселено. В София средната площ пада до 75 кв.м.

През първото тримесечие на 2025 г. в експлоатация са въведени 1 052 нови жилищни сгради с 4 086 жилища. Преобладават двустайни (38.1%) и тристайни (37.8%) апартаменти със средна площ от 68.5 кв. м. Цените на жилищата са скочили с 15.1% през първото тримесечие на 2025 г., като в София достигат средно 2 080 евро/кв.м., което представлява 18% годишен ръст и рекордни 8588 сделки – пик от 2008 г. Имотният пазар в регионите като Варна, Русе, Пловдив и Бургас дори изпреварва столицата по ръст и интерес през първото полугодие на 2025 г.

Търсенето на жилища под наем процъфтява през 2025 г. в големите градове, отбелязвайки ръст над 38% от лятото на 2024 г., поради високите цени на покупка и финансовата несигурност. Прогнозите за 2025 г. сочат ръст на цените между 10-15% в София и големите градове, дължащ се на високите строителни разходи и засиленото търсене на устойчиви проекти. Ограниченото предлагане в столицата се дължи и на това, че продавачите задържат имоти, очаквайки по-високи цени, което поддържа високото търсене.

Предприемачи отбелязват, че ръстът на цените е „нездравословен“, надхвърляйки 50% за година и половина, заради инвестиции от непрофесионалисти. Агент от RealNet потвърждава, че продавачите не отпускат имоти, очаквайки още по-високи цени, което нарушава баланса между търсене и предлагане.

Не бива да се забравя, че 73% от жилищния фонд в България е строен между 1961 и 1989 г. Това са предимно панелни блокове, където живеят над 2 милиона българи. Апартаментите с повече от три стаи там са изключение, преобладават двустайните. За младите хора, които напускат дома на родителите си средно на 28 години, намирането на достъпно и просторно жилище остава предизвикателство. Повече за това можете да прочетете тук.