Наем срещу ипотека: Защо наемането на дом е до 124% по-изгодно от заема
Анализ показва, че месечните вноски по ипотечни кредити в София са до 124% по-високи от наемите за същите имоти, въпреки ниските лихви от 2,48%.
В “Манастирски ливади” има обилно предлагане на жилища и под наем, и за продажба. Месечните вноски по кредита обаче винаги излизат по-високи от наема. СНИМКА: “24 ЧАСА” При многото луксозни жилища и къщи в “Бояна” разликата между вноските по ипотечен заем и наема е драстично в полза на наема. СНИМКА: ВЕЛИСЛАВ НИКОЛОВ
Пазарната логика в България през 2025 година диктува изненадваща тенденция. Въпреки ръста на наемите в големите градове, живеенето под наем остава значително по-евтино от обслужването на ипотечен кредит. Този парадокс се задълбочава, макар лихвите по жилищните заеми да остават на едни от най-ниските си исторически нива.
Данните на БНБ към края на декември потвърждават, че средната лихва по ипотечните кредити е 2,48%, а годишният процент на разходите (ГПР) възлиза на 2,9%. Въпреки това цените на имотите изпреварват значително възможностите за тяхното изплащане. За последните пет години жилищата в София поскъпнаха с близо 90%, докато наемите отбелязаха ръст от едва 50%.
Финансовият анализ показва драстични разлики в месечните разходи. Средната вноска за двустаен апартамент в столицата може да бъде с 69% по-висока от наема за абсолютно същото жилище. В престижните райони около Медицинска академия тази разлика достига шокиращите 124% в полза на наема. Докато средният наем там е 744 евро, вноската по кредит за покупка на подобен имот би надхвърлила 1660 евро месечно.
Примерите, които сте намерили, вероятно са валидни. Въпреки че максималният срок на ипотечните кредити е 30 години, средният живот на една ипотека наистина е 12 години – почти изключено е банка да отпусне ипотечен заем за максималния срок. Моята практика показва, че винаги се получават поне едни 15-20% разлика – с толкова месечната вноска по кредита е по-висока от наема на съответното жилище.
Кредитният консултант Тихомир Тошев подчертава, че основната причина за тази пропаст е огромният скок в цените на имотите. Индексът „Цена-Наем“ (Price-to-Rent) за България вече достига стойност 23. Според международните стандарти всяка стойност над 20 означава, че наемането е категорично по-изгодната финансова стратегия в краткосрочен план.
Новите реалности след приемането на еврото от 1 януари 2026 г. също не се очаква да променят драстично картината. Банковият сектор вече адаптира своите продукти, като новите ипотеки в евро се предлагат при нива между 2,28% и 3,95%. Променливите лихви ще се реферират към EURIBOR, но силната конкуренция между търговските банки в България ще задържи резките повишения.
В дългосрочен план обаче собствеността запазва своите предимства. Експертите напомнят, че плащането на наем е чист разход, докато ипотеката е инвестиция в актив. Въпреки това пазарният „прозорец“ от 2019-2021 г., когато покупката беше по-изгодна от наема, в момента е затворен. БНБ запазва строг контрол върху кредитирането, изисквайки вноските да не надвишават 50% от доходите на домакинствата, което допълнително ограничава достъпността на имотите за покупка спрямо тези под наем.
