Как Европа срина черния бизнес с Airbnb: Нови правила за имотите у нас

Европейският съюз предприема решителни стъпки за ограничаване на нелегалното отдаване на имоти за кратки нощувки. България заема водеща позиция в Европа по процент на апартаменти, които се отдават „на тъмно“. Новият регламент на ЕС влиза в сила на 20 май 2026 година. Той налага задължителна регистрация за всички обекти в платформите.

От 20 май 2026 г. имотите без валиден регистрационен номер ще бъдат премахвани автоматично от онлайн платформите. Въвеждането на тези правила цели да освети сивия сектор в туризма. Директорът на Института за анализи и оценки в туризма Румен Драганов подкрепя промените. Според него те ще поставят всички участници на пазара в еднаква позиция.

„Този вид платформи имаха два големи недостатъка. Първият е, че собствениците са неравнопоставени по отношение на плащането на данъци. Едни внасят пари в бюджета, а други са в сивия сектор. Вторият е, че този тип услуги пречат на дългосрочното отдаване на апартаменти под наем.“

Експертите посочват, че много собственици предпочитат да получават 100 евро за ден вместо 600 евро за месец. Това доведе до недостиг на жилища за дългосрочно наемане от работници. В градове като Париж и Виена вече действат ограничения до 90 дни годишно за туристически наеми.

В България официалните данни на Асоциацията за туристически имоти и иновации показват над 10 200 имота в Airbnb. В платформата Booking броят им надвишава 15 100. Реалната цифра обаче е много по-голяма. Съотношението между легални и нелегални квартири е приблизително 1 към 3. Половината ваканционни имоти у нас отпадат от платформите, ако не легализират дейността си навреме. Близо 40% от сивия сектор е концентриран в курорти като Слънчев бряг и Златни пясъци.

Испания вече премахна над 200 000 обяви на къщи и апартаменти, които не плащат данъци. Мадрид въведе национален регистрационен номер от 1 юли 2025 година. Само за месец Airbnb изтри 65 000 обяви без лиценз в страната. Платформите са длъжни да премахват обекти без номер в рамките на 48 часа. Кметът на Барселона планира пълно премахване на всички 10 000 туристически лиценза до ноември 2028 година.

Италия също сложи край на анонимността в сектора от началото на 2025 година. Страната въведе национален идентификационен код за всеки имот. Глобите за липса на такъв код варират от 800 до 8000 евро. Италианската държава вече удържа автоматично плосък данък между 21% и 26% върху приходите. Подобни мерки се прилагат и в други съседни държави. Гърция сложи край на скритите дигитални пари, засягайки и българите с имоти там.

Във Франция данъчните облекчения за наемодатели бяха драстично намалени. Признатите разходи паднаха от 50% на 30%. Максималният доход за ползване на преференции беше свален от 77 700 евро на 15 000 евро годишно. Германия също прилага строги регулации чрез местното законодателство. В Берлин само 7216 обекта имат активен лиценз от общо 214 694 обяви в страната.

Глобите за тайно отдаване на жилища под наем в Мюнхен и Берлин могат да достигнат 500 000 евро. В Германия съдът реши, че наемателите нямат право да печелят от преотдаване в Airbnb. Те не могат да искат сума, по-висока от наема, който плащат на собственика.

В България един среден апартамент в София носи около 18 000 лева приходи годишно. Собствениците, които не се регистрират, си спестяват между 2000 и 5000 лева от данъци и такси. Новите правила предвиждат НАП да получава автоматични справки за всеки банков превод от платформите.

„Цената не зависи от това условие, а от пазара. Всъщност и общините, и държавата харчат безотговорно пари от данъци, така че не е целта да се прехвърлят средства към корупционни практики, а да се дисциплинира пазарът.“

Директивата може да доведе до фалити на собственици с ипотечни кредити. Те разчитат на високи приходи от кратки наеми, за да плащат вноските си. Ако имотът отпадне от платформите, собствениците ще бъдат принудени да продават. Бизнесът на фирмите за управление на имоти също е застрашен от свиване.

Българските съседи в етажната собственост вече могат да сигнализират данъчните за постоянно текучество в жилищата. В Испания мнозинство от 3/5 от собствениците може да забрани туристическите наеми в сградата. У нас регистрацията на имотите ще включва такса за легло и вписване в системата ЕСТИ. Гостите ще трябва да се отчитат ежедневно пред властите.