Имотното лято прегря: Сделките скачат, цените растат, експерти предупреждават за еврото
Пазарът на имоти в България бележи бум през лятото на 2025 г. Ръстът на сделките и цените продължава, а ипотечното кредитиране е на рекордни нива. Експерти предупреждават за възможни рискове при влизането в еврозоната.
Пазарът на имоти в България преживя горещо лято. Ръстът на сделките и цените продължава. Експерти обаче предупреждават за възможни рискове. Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) призовава за регулации преди влизането в еврозоната. Целта е да се избегнат прекомерно поскъпване и спекулации.
Наблюдава се сериозен ръст на търсенето и сделките. Той не е свързан само с очакването за еврото. Тенденцията започна още преди четири години след пандемията. Евгени Василев, управител на „Соренда Риъл Истейт“, потвърждава динамиката.
„Да, със сигурност има ръст — и на запитванията, и на сделките, и на цените. Трите елемента са взаимосвързани. Причините обаче не са свързани само с очакваното въвеждане на еврото и приемането му като разплащателна единица у нас. Промяната на пазара на недвижими имоти реално тече вече четвърта година след края на COVID-пандемията, тоест от началото на 2021 г. Оттогава регистрираме постоянен ръст на търсенето, най-вече в големите областни градове като София, Пловдив, Варна и Бургас. Почти съм убеден, че тенденцията обхваща цяла България – просто в някои региони е по-изразена, а в други по-умерена.“
— Евгени Василев, управител на „Соренда Риъл Истейт“
Ефектът FOMO, или страхът от пропускане, е осезаем. Той стимулира активността на пазара. Експертите обаче съветват да не се изпада в паника. Жилищният пазар остава стабилен. Няма основания за драстични промени в следващите години.
„Този ефект го има и е разбираем. Но не бива да се изпада в паника. Докато хората живеят и имат нужда от дом, жилищен пазар ще има. Няма основание да очакваме нещо изключително драматично в следващите една–две години. Да, от гледна точка на цените ръст има и ще има, но не очаквам той да бъде драстичен. Сам по себе си той не е малък през последните 3–4 години, а само за първите шест месеца на тази година повишението в цените е между 10% и 15%. През първото полугодие в София се наблюдава ръст от около 15% на сделките. Тук обаче е важно уточнението – статистиката отчита единствено нотариално изповяданите сделки. Тя не включва динамиката в новото строителство и броя на сключените предварителни договори, които често са водещ показател за реалната активност. Ако гледаме само официалните нотариални сделки, рискуваме да си направим погрешни изводи и да подценим реалното движение на пазара.“
— Евгени Василев
Кредитната активност също отбелязва рекорди. През юни 2025 г. обемът на ипотечните кредити достига 1,2 млрд. лв. Това е ръст от 30% спрямо предходната година. Хората активно използват евтиния финансов ресурс.
„Юни 2025 г. е абсолютен рекорд. По данни на БНБ обемът на отпуснатите ипотечни кредити за месеца е около 1,2 млрд. лв., което е ръст приблизително от 30% спрямо същия месец година по-рано. Това е рекорд, откакто се води подобна статистика и подсказва, че хората активно използват сравнително евтин финансов ресурс за покупка на жилище.“
— Евгени Василев
Цените на имотите в София остават сред най-ниските в Европа. Има потенциал за догонване. Реалните доходи на българите растат осезаемо. Средната заплата почти се е удвоила за пет години. Цените на жилищата в столицата също са се удвоили, но за десет години. Имотите стават по-достъпни.
„Категорично има. Ако сравняваме ценовите нива в европейските столици, София е сред най-ниските. Аз съм правил свои съпоставки и мога да кажа отговорно: имаме най-ниските цени сред столиците в Европа. Разбира се, коректното сравнение включва и покупателната способност. Ако вземем за пример Сърбия, доходите там по редица показатели изостават спрямо България, а в Белград цените за крайния купувач често са по-високи. У нас от 2020 г. насам реалните доходи на населението растат осезаемо – по данни на НСИ средната работна заплата се е увеличила почти двойно за пет години, от около 1300 лв. брутно през 2020 г. до над 2600 лв. през юни 2025 г. Цените на жилищата в София също са се удвоили, но в рамките на десет години – средно до около 2080 евро за кв. м през първото тримесечие на 2025 г. Това означава, че имотите стават по-достъпни и търсенето получава допълнителен стимул. Популярен показател е колко квадратни метра може да купи човек със средна заплата – днес със средното възнаграждение в столицата се купува малко повече жилищна площ, отколкото преди 5–7 години. В момента за апартамент от 100 кв. м. в София са нужни около 200 средни заплати.“
— Евгени Василев
С въвеждането на еврото се очаква леко повишение на лихвите по ипотеките. Те може да достигнат 2,8–3,0%. Банките разполагат с ресурс и са склонни да кредитират. Финансовите резултати на сектора показват рекордна печалба.
„От 1 януари догодина режимът за минималните задължителни резерви се променя и това ще освободи допълнителен ресурс в банковата система. Банките не желаят да държат наличности — те искат тези средства да работят. Възможно е лихвите у нас постепенно да се доближат до средните за еврозоната. В момента средната лихва по нови ипотеки в България е около 2,4%, а в еврозоната — приблизително 3,3–3,4%. Моето очакване за следващите 12–18 месеца е диапазон около 2,8–3,0% за новоотпуснати кредити. Не смятам, че ще има сериозно свиване на ипотечното кредитиране — ресурс има, а банките са склонни да отпускат кредити. Това се вижда ясно и от финансовите резултати на банковата система. Печалбата на българските банки през първото полугодие на 2025 г. достигна рекордните 1,97 млрд. лв., водена от ръста в кредитирането, особено в жилищния сегмент, и нарастването на нетния доход от такси и комисиони. Между другото, поведението на банките е най-ранният индикатор за промяна — ако видим затягане, тогава можем да говорим за рискове. Засега условията за крайния клиент по отношение на цената на кредита остават относително добри.“
— Евгени Василев
След пандемията хората преосмислиха начина си на живот. Търсят се повече къщи и партерни апартаменти със собствен двор. Интересът към последните етажи също се завръща. Качеството на изпълнение се е повишило значително.
„Промяната не е от последните месеци, а започна след пандемията. Логично — хората преосмислиха начина си на живот. Търси се повече достъп до природа и качествена среда: къщи, малки комплекси около София, партерни апартаменти със собствен двор — нещо, което преди десетина години почти не беше ясно изразено. Друга промяна е свързана с последните етажи: дълго време купувачите ги избягваха заради притеснения от течове и хидроизолации. Сега, когато качеството на изпълнение се повиши значително (не само при нас, а и при колеги в бранша), интересът към последните етажи се върна. Все по-често проектираме четиристайни жилища с три спални и повече бани на последен етаж – заради гледките и усещането за пространство. Тези имоти, поне при нас, вече са и най-скъпите.“
— Евгени Василев
Сериозни препятствия пред качественото строителство остават средата и инфраструктурата. Процесът от терен до първа копка често отнема години. Инвеститорите понякога сами финансират публична инфраструктура. Това увеличава сроковете и себестойността.
„Средата и инфраструктурата. В западните икономики общината първо строи инфраструктура — улици, тротоари, осветление, канализация, външни връзки — и на тази база частният сектор изгражда жилища, офиси, търговски обекти. У нас често е обратното. От придобиване на терен до първа копка процесът може да отнеме 2–3, понякога дори 3–5 години. Наскоро създадохме списък от 36 стъпки — институции, съгласувателни процедури, разрешителни; много от тях са взаимозависими. Понякога инвеститорът финансира елементи от публичната инфраструктура около обекта — тротоари, подходи, улични връзки — и ги дарява на общината. Това, естествено, влияе на сроковете и себестойността. Когато предлагането е ограничено, цените се поддържат по-високи.“
— Евгени Василев
Дефиницията за лукс също се променя. Тя вече включва среда, функционалност, качествени материали и енергийна ефективност. Не само локацията е водеща.
„Преди десетилетие локацията беше почти всичко: ако е „много централно“ или в т.нар. южни квартали — значи е лукс. Това донякъде може и да е парадокс, защото в централна София има жилища на по над 100 години, а южната яка на София се намира на северния склон на Витоша и е най-студената част на града. Днес локацията остава важна, но вече не е достатъчна. Купувачът е по-информиран, конкуренцията е по-висока и стандартът се вдигна. Луксът е комбинация: среда и достъп (включително паркиране), функционални разпределения, по-големи площи там, където е нужно, качествени материали и фасадни решения, висока енергийна ефективност, смарт инсталации, зелени и общи пространства — детски зони, благоустрояване, дръвчета, пейки. Ако говорим извън клишето „лукс като във филмите“, за мен луксозният дом е място с повече пространство, отлични енергийни показатели, добра „инфраструктура на дома“ и качествена околна среда.“
— Евгени Василев
Компанията „Соренда“ планира иновативен проект за геотермално отопление и охлаждане. Той цели намаляване на сметките до 70%. Това е стъпка към по-устойчиво строителство.
„Мога да дам конкретен пример. Подготвяме голяма многофамилна сграда в широкия център на София, в която планираме отоплението и охлаждането да са на геотермална енергия. София е благоприятна за този тип решения. Изчисленията на проектанта показват до около 70% по-ниски сметки за отопление и охлаждане и практически нулеви вредни емисии. Всеки апартамент ще бъде с подово отопление и с климатични тела за охлаждане; цялата инсталация е включена в цената и попада в нашето гаранционно обслужване. Законодателните промени през 2023 г. улесниха достъпа до ресурс от недрата, така че технологията става по-практична. Ако проектът се окаже успешен, ще го превърнем в модел за следващите ни сгради. Това е „скок в дълбокото“, но вярвам, че ще е добър пример и за колегите.“
— Евгени Василев
Екипът на „Соренда“ търси хора със споделена философия. Качеството е на първо място, следват сроковете. Целта е създаване на домове със смисъл и стойност.
„Търсим хора с опит и умения, но и със споделена философия. На върха на пирамидата за нас стои качеството; след това са сроковете. Когато крайното качество е високо и сроковете се спазват (нерядко и предсрочно), клиентите са доволни и ни препоръчват. Това е фундаментът — от проектанти, през надзор и изпълнители, до продажби и последващо обслужване. Още преди първата копка по един проект работят 10–15 души по специалности; в строителната фаза екипът достига десетки. Важното е всички да вярват в една и съща цел — домове със смисъл и стойност във времето.“
— Евгени Василев
