Имоти на зелено: Как предприемачи прекратяват договори чрез ‘Стопанска непоносимост’ и как да се защитите
Въпреки че причините се промениха, практиката на строителни предприемачи да прекратяват предварителни договори за имоти „на зелено“ продължава, като се позовават на „стопанска непоносимост“ по чл. 307 от Търговския закон. Клиентите, чакали с години, губят делата и остават без имоти, които се препродават на по-високи цени. Експертите настояват за спешни законови промени, включително въвеждане на задължителни застраховки по европейски модел и по-строг контрол от КЗП.
Проблемът с прекратяването на предварителни договори за имоти „на зелено“ продължава да е актуален, въпреки че причините за това се промениха от масовия скок на цените на материалите през 2021-2022 г. Днес, на фона на растящия пазар, предприемачите продължават да използват схемата, за да продадат готовите жилища на много по-високи цени.
Схемата е често срещана: клиентите са привлечени от сравнително ниски цени, често с 30% под обичайните за района. Те плащат капаро и следващи вноски. Точно преди да бъде издаден Акт 16 и преди сключването на окончателния договор, предприемачът уведомява купувача за прекратяване на предварителното споразумение. Юристите най-често се позовават на член 307 от Търговския закон, използвайки аргумента за т.нар. стопанска непоносимост, защото сметките „не са излезли“.
Въпреки че платените суми се връщат, ощетените клиенти губят между две и четири години време. Заведените от тях дела обикновено се губят в съда. Впоследствие същите апартаменти се продават на нови купувачи, но значително по-скъпо. Практиката беше масова през 2021-2022 г., когато цените на строителните материали скочиха с 80-100%. Днес инфлацията в сектора е сведена до поносими граници и нещо, калкулирано през 2023 или 2024 г., не би следвало да се окаже стопански непоносимо през 2025 г., освен ако предприемачът не е неопитен. Независимо от това, случаите зачестяват и при фирми с над 20-годишен опит.
“Има отделни случаи, а не тенденция. Факт е, що напоследък се усеща напрежение и вероятно казусите трябва да се отнесат до Комисията за защита на потребителите, която да изработи общи правила”
— Добромир Ганев, брокер с опит и доскоро председател на Националното сдружение “Недвижими имоти”
Комисията за защита на потребителите (КЗП) вече работи активно за ограничаване на нелоялните практики. Нейната намеса е ключова за забрана на неравноправни и арбитражни клаузи в договорите. Съществува и Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители, който цели висока защита при кредитиране. Освен това се обсъждат предложения за създаване на Национален регистър на агенциите и брокерите на недвижими имоти, което би повишило прозрачността.
Законови промени и ролята на застраховките
Председателят на браншовата организация, инж. Георги Шопов, подчертава моралния и юридическия аспект на проблема:
“Казусът е колкото морален, толкова и юридически. Защото група хора ти се доверяват, кредитират те, за да започнеш да строиш, вместо да теглиш банков заем, а преди финала ги подвеждаш”
— инж. Георги Шопов, председател на браншовата организация
Според него са нужни законови промени, но дебат по темата липсва. В много европейски държави договорите „на зелено“ се застраховат. При провал на предприемача, застрахователят връща парите на клиентите. Така контролът върху строителната фирма се поема от застраховател, който има много по-големи възможности за контрол от обикновените хора. Тези застраховки са скъпи и оскъпяват апартаментите, което поражда съмнения дали подобна практика може да стане задължителна у нас.
Адвокати коментират, че вписването на предварителните договори в Агенцията по вписванията би било полезно, макар че подобен договор винаги остава предварителен. При нашумели напоследък случаи, дори при спечелено дело, предприемачът просто прехвърля готовите апартаменти на друго юридическо лице, оставяйки купувача без собственост и налагайки воденето на нови съдебни дела.
Асоциацията на строителните предприемачи в България е реагирала остро, като е изключила фирми с подобни практики. Банките също имат ресурс за проверка на предприемачите, но обикновено това се случва само когато финансовата институция е кредитирала самия проект, а не само купувача с ипотечен кредит.
Как да проверим строителния предприемач
Остава най-сигурният метод за защита: детайлна самопроверка на фирмата. Първо, трябва да се проучи историята на компанията. Проверете дали фирмата е член на браншова организация като Камарата на строителите в България (КСБ), която поддържа публичен регистър с дейностите на всяка строителна фирма.
Второ, внимателно се проучва досието на фирмата в Търговския регистър. Там се виждат всички водени съдебни дела срещу нея, както и дали има наложени запори. Трето, проверете собственика и управителя — дали участват в други фирми със сходни дейности и дали техните досиета са чисти. Четвърто, ако фирмата е нова, рискът от проблеми е по-висок поради неопитност. Пето, избягвайте фирми, които са предизвикали създаването на онлайн групи на ощетени клиенти.
