Георги Шопов (НАСП): Свръхрегулацията създава монопол и прави жилищата недостъпни
Според Георги Шопов, председател на НАСП, свръхрегулацията и неспазването на законовите срокове от общината водят до изкуствен дефицит и правят жилищата недостъпни. За издаване на строително разрешение са необходими до пет години вместо законовите две седмици. Този административен хаос облагодетелства големите играчи и ще бъде допълнително усложнен от ръста на цените, който се очаква след въвеждането на еврото.
Снимки: Личен архив, iStock by Getty Images
Прекомерната административна тежест и неспазването на законовите срокове от общините са основната причина за високите цени на жилищата и изкуствения дефицит на пазара. Това твърди Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) и управляващ собственик на Тобо Груп, като подчертава, че строителният сектор е свръхрегулиран без реална необходимост.
Шопов дава пример с дългите процедури по издаване на строителни разрешения. По закон срокът е две седмици, но на практика са необходими години. Тази ситуация е изцяло против обществения и предприемаческия интерес.
„Ще ви дам пример: за вадене на едно строително разрешение с регулация са необходими пет години. Представяте ли си какъв период е това?!“
— Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи
Това огромно забавяне води до значително оскъпяване на апартаментите, тъй като фирмите трупат фирмени административни разходи и лихви по заеми за терени. За по-големите компании тези разходи могат да достигнат десетки милиони, а за по-малките – стотици хиляди левове. Този проблем генерира изкуствен дефицит, тъй като жилищата са единствената стока в България, за която от 35 години търсенето е по-голямо от предлагането.
Административната тежест в София
Според Георги Шопов, основният проблем не е в законите, а в неспазването им от страна на общините. Строителният бранш не иска промени в наредбите, а единствено местната власт да спазва разписаните срокове. Освен забавянето на сроковете, общината разглежда и елементи от инвестиционния проект, които по закон не са в нейните правомощия, като например електроенергия и други подобни. Тези практики изключително много забавят процеса.
„Това е заради тази абсолютно излишна административна тежест, която се дължи на факта, че общината не спазва разписаните в закона срокове, не спазва закона. Срокът е две седмици, а ние говорим за години.“
— Георги Шопов
Забавянето на разрешителните е проблем, който е концентриран изцяло в София. В другите региони администрацията работи доста по-добре. В сайта на НАГ могат да се видят над 200 забавени преписки за строителни разрешения и над 1400 за градоустройствени процедури, чиито срокове са надхвърлени хиляди пъти. НАСП (която обединява 60 проверени компании) се обръща към различни институции, но до момента липсва резултат.
Тази регулаторна рамка създава и пазарен монопол. Отлагането на сроковете е в полза на големите фирми, които могат да си позволят да чакат пет години, докато изпълняват други обекти. Малките и начинаещи компании не могат да оцелеят в такива условия. Така общината, макар и привидно защитавайки гражданите, всъщност прави жилищата недостъпни за населението.
Уроци от чужбина и нови тенденции
Международният опит показва, че има много по-ефективни модели. В Германия общината проверява единствено градоустройството, което е свързано с обществения интерес (силует, засенчване). Всичко останало е търговски договор, проверяван от лицензирана фирма. Шопов дава пример и с Руанда, където фирмата му строи. Там процесът е базиран на общественото влияние на проекта:
- За производствена база (приоритет 1, създаваща работни места за дълъг период) се дава отговор до три дни.
- За жилищна кооперация (приоритет 2, създаваща работни места само за две години) се издава разрешение за една седмица.
„Дори и в Руанда има по-добър режим за издаване на разрешителни за строеж, отколкото у нас.“
— Георги Шопов
Браншът се сблъсква и с изисквания за енергийна ефективност и зелени стандарти. Според Шопов, това е „спекулация с общественото мнение“, тъй като самото строителство е ниско енергоемко. Големите замърсявания не са в самото строителство, а в производството на строителни материали като цимент и керамика. Той изразява положително мнение обаче за кампаниите по саниране, тъй като те намаляват разхода на енергия и въглеродния отпечатък.
Прогнози и решения
За да се подобри бизнес средата, е абсолютно достатъчно общината да спазва законите и да подпомага урегулирането на нови крайградски или изоставени градски части. В София това би насочило капитала на север и би увеличило предлагането, което е единственият начин за сваляне на цените.
Въпреки трудностите, статистиките показват развитие на сектора. През Q1 2025 г. издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради в България нарастват с 8,8% спрямо предходното тримесечие, а разгънатата застроена площ – с 18%. Индексът на продукцията в строителството през юли 2025 г. се повишава с 6,1% на годишна база, което показва стабилен ръст. Тези данни дават надежда за увеличаване на предлагането, въпреки че общините често обясняват забавянията с необходимостта от спазване на множество законови изисквания за безопасност и обществен интерес.
Относно пазара в краткосрочен план, прогнозата на НАСП е свързана с приемането на еврото. Във всички страни, приели еврото, цените на имотите са се покачили с около 10%. Причината е, че това гарантира финансова стабилност и привлича чуждестранен банков капитал, насочен към покупка на жилища с цел печалба или отдаване под наем. Това допълнително ще повиши цените и ще затрудни българските граждани.
